一個萬億級“風口”正在被打開，小鎮+田園綜合體（tǐ）

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           此番以綠城為代表的（de）商業地產商發力特（tè）色小鎮有著相關的政策背景（jǐng）：國家大（dà）力推動現代（dài）農業（yè）和新型城鎮化的背景下，未來農村將成為以現代農業為支撐的小村鎮；現 代農民和休閑度假高端消費人群，對住宅的需求也將會迅速增加。  隨著鄉村（cūn）逐漸向城鎮化靠攏；建設部、國家發展改革委、財政部明確提出（chū），到2020年，將培育1000個左右特色小鎮；加速農業（yè）地產的發展。據官方的定義，“特色小鎮”是“具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台”。其既不同於建製（zhì）鎮、工業園區、經濟開發區、旅遊區，又不是四者的（de）簡單疊加 。

從綠城建設建設的特色小鎮來看，所謂特色小鎮並非城鎮化建設中一般意義上的小鎮，而是有著鮮明的特（tè）色，其與建製鎮，工業開發區、旅遊區功能定位不同的一種城鎮化模式。通常，特色小鎮擁有以下特（tè）點：

1. 特（tè）色之一：通常在上海，杭（háng）州，北京等產業基礎好的（de）城市周邊，距（jù）離城市中心（xīn）30到50公裏。

2. 特色之二：不隻是地產開發，而是把支撐小鎮的基礎農業包含（hán）在內。

3. 特色之三：模式創新：基礎農業配套&為返鄉（xiāng）創業的（de）人提供產權保障，有（yǒu）效抑製人口（kǒu）流出。

4.特色之四：在建築（zhù）規劃中，90%的是住宅（zhái），預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包（bāo）括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

1.老齡化背（bèi）景下的“銀發經濟”。世界銀行相關（guān）數（shù）據預測：2025年，我國60歲以上老人將達到3億，占比例為百分之21，65歲（suì）以上老年人比例也將達到百分之13.7，接近深度老（lǎo）齡（líng）化（huà）社會。城市緊張的交通狀況，汙濁的空氣，使其並不適合養老。而周邊小鎮和（hé）鄉（xiāng）村顯然成為養老的（de）理想之地。

2.大城市（shì）承載力日益受（shòu）到挑戰。2016年，北京五區公布人口（kǒu）上限，這標誌著以北京為（wéi）代表的大城市人口數量已經開始逼近人口上限。大城（chéng）市病，指（zhǐ）的是在大城市裏出現的人口膨脹、交通擁擠、住房困（kùn）難、環境惡化、資源（yuán）緊張等“症狀”。由於中國一些大城市的“城市病”日益嚴重，很多上班族不得不（bú）逃離“北上廣，到二三線城市尋求新發展。環境汙染同樣嚴峻，2013年，“霧霾（mái）”成為年度關鍵詞。不僅僅是霧霾（mái），大城市病還體現（xiàn）在戶籍（jí）歧視，入學難，資源緊張等，城市的承載力已經（jīng）遭遇空前挑戰。很多城市（shì）中產階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊，可以在緊張的工作之餘，享（xiǎng）受田園生活。

3.城（chéng）市生（shēng）活（huó）節奏快，人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經（jīng）對某二線城（chéng）市周邊的房地產市場進行考察，結果發現周邊的別（bié）墅雖然價格不菲，但生意十分火爆。這體現了人們對城市（shì）快節奏生活的厭倦和（hé）慢生活的向往。特色小鎮正好能迎合（hé）這一需（xū）求。

4.地理空間布（bù）局和產業布（bù）局的需要。隨著城市的日漸擁擠，承載力日（rì）趨緊張，城市一（yī）些特（tè）色產業向周邊轉移成為大勢所（suǒ）趨。未來，一個行之有效的辦法就是在大城市周邊，形成若幹具有產業特色（sè），呈衛星狀環繞城市周邊的地理形態。這樣，既可以將一些產業分離出去（qù），發展周邊經濟，又可以（yǐ）緩解大城市的壓力，其離城數十公裏的距離又可以使得其可以（yǐ）共享城市的教育、科技等資源和發展紅利（lì）。實現協調發展。

5.農民回流與產（chǎn）業空白的矛盾凸顯特色小鎮的（de）必要性。與沿海地區出現民工（gōng）荒同時出現的是，大（dà）量農（nóng）民（mín）工回流，由此也（yě）形成了就（jiù）業壓力。如擁有800萬務工人口的重慶，目前保持穩定回流態勢，市內就業的農民工已超過市外（wài）近100萬人。大量的回流人（rén）口客觀上增加（jiā）了對（duì）產業的需求。

6.城（chéng）市產業轉移的需求。在中心（xīn）城區，整個商業地產（chǎn）價格依然攀升的大背景之下，產業轉移就成為大勢所趨。越來越（yuè）高漲的租金和房價（jià）使得企業不堪重負，因此（cǐ），向城（chéng）市周邊房租相對較（jiào）低的區域進行產業轉移，成為一種（zhǒng）必然需求。而特（tè）色小（xiǎo）鎮因為其離城（chéng）市較近的距離，相對完善的配套設施和（hé）優美的環境，理所應當地成（chéng）為產業轉移的一個較好的選擇。比如，嘉興市規劃創建（jiàn）的南湖基（jī）金小鎮，就是準備承接上海金融服務業轉移的業務。

城鎮（zhèn）化建（jiàn）設（shè）紅利：特色小（xiǎo）鎮建設將是中國城鄉一（yī）體化建設的抓手之一。正如經濟學家厲以（yǐ）寧（níng）所說，中國經濟的最大問題之一就是城鄉分割，這有損社會公平。而就近城鎮化（huà），可（kě）以解決一係列農（nóng）村的社會問題。相比之下，美國等發達國家是城鄉高度一體化（huà）的。在中國幾乎所有（yǒu）的商業（yè）模式的（de）策源地和發起地（dì）都在城市，而美國則很多商業模式發起於農村，比如美國20世紀50年代（dài）的鄉村（cūn）小鎮，孕育（yù）了沃爾瑪這樣一個零售巨無霸企業。美國孕育沃爾瑪的鄉村小鎮（zhèn）現在（zài）仍然隻有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客（kè）戶是農民，後來才發（fā）展到城（chéng）市。

由於特（tè）色小鎮一般都在經濟發達地區或者經（jīng）濟帶上，比如長三（sān）角、珠三角、京津冀、中原城（chéng）市群（qún）等（děng）。這些經濟帶的城市周邊，一般都有著較好的（de）工業（yè）基礎和產業基礎，因為，這些周邊的小鎮可能成為商業模式的（de）策源地，比如，無錫市（shì）西側的査橋鎮，周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車，由此帶動整個這座小鎮的發展 。

 產業轉移的紅利：特色小鎮所依（yī）托（tuō）的（de）城市母體，通（tōng）常都有較強的特色產業基礎。比如杭州的電商、絲綢，無錫的電動車、輕    紡等產業；上海有（yǒu）金融、國際貿易；深圳的電子等，都是具有特色和競爭力的產業。一旦承接了（le）這些產業，特色小鎮的發展就（jiù）不是孤立的，而（ér）是站在城市產（chǎn）業集聚區甚（shèn）至整個周邊城市群、經濟（jì）帶的“巨人的肩膀上”。這無疑（yí）將推動（dòng）特色小鎮進入發展的（de）“快車道”。

 城市農業需求：農業的最大障礙之一是供（gòng）求分離，這種分離不僅僅是時間（jiān）上的，也是空間上（shàng）的。特（tè）色小鎮所催生的農業需求  體現在兩個方麵，其一，特色小鎮（zhèn）建成之（zhī）後，必將湧入至少數（shù）萬（wàn）人（rén）口，這些人（rén）口一方麵來源於城市，一方麵（miàn），來自於周邊農民的城鎮化，人口的集中化必然產生對於農業（yè）的（de）需（xū）求。另一方麵（miàn），特色小城鎮離（lí）城市距（jù）離近，農產品配套半徑小，資訊（xùn）較（jiào）農村發達，便於把握（wò）城市局居民需求，可以（yǐ）更好地服務城市母體對農業的相關需求。菜籃網總裁薑曉宇曾經給（gěi）筆者算過一個（gè）賬，以鄭州市（shì）為例，每（měi）年生鮮消（xiāo）費金額大約在600億元左右 ，這是一個驚人的數字。

1.可以在滿足農業需求中扮演多重（chóng）角色。特色小鎮幾（jǐ）十公裏外的城市母體孕育著巨大的農業需（xū）求（qiú）。針對不同層次的需求（qiú），特色（sè）小鎮可以扮演多重角色，和城市經濟牢牢焊接（jiē）在一起。比如（rú），農業生產基地管理者的角色，物流（liú）配送起（qǐ）點的角色（sè），訂單農業執行者的角色，鄉村（cūn）旅遊度（dù）假中心的角色。

2.生鮮電商的“後院（yuàn）”。近年，生鮮電商或（huò）者了長足發展（zhǎn），其最大特點在於打破了農業供求在時間（jiān）和空間上分離的狀況。特色小鎮可以作為生鮮（xiān）電商的“後院”，盡管目前多數生鮮電（diàn）商實際（jì）上還是通過一級批發市場來采購，但依托特色小鎮的周邊，可以增加產地（dì）直（zhí）供在整個商品供給中的比例。比如（rú），可以在特色小鎮周邊種植時令的花果、蔬菜，經由生（shēng）鮮電商供給給城（chéng）市消費者。

 3.農業本身可以作為（wéi）產業特色。特色小鎮依托城市母體，通常（cháng）擁有一定的產業優勢和特色。實際上，農業也完全可（kě）以成為特色小鎮的產業特色，在（zài）一些農（nóng）業資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標誌性產（chǎn）業的地區。可（kě）以開發附（fù）加值高的農業產業集體，打造大特產品牌（pái），推動農產品深加工。

 4.打造多層次農業需求。城市對於農業（yè）的需求是多層次的，特（tè）色小鎮可以通過打造農業多層次產業體係，滿足（zú）城市（shì）對於（yú）農業 的多層次需求，打造農業服務“綜合體”。比如，針對養老需（xū）求，特色小鎮可以打造休閑農業和鄉村旅遊項目（mù）。針（zhēn）對養老需求，可以建立養老社區，針對城市休閑需求，可以建設特色農莊（zhuāng）、農家樂（lè）等。

來源：百度新聞